合同法只規(guī)定的優(yōu)先購買權沒有規(guī)定優(yōu)先承租權,但也不能就完全認為原租賃人沒有優(yōu)先承租的權利,這也是學屆在爭論的一個問題。　　以下內容為摘選：　　“房屋承租人的優(yōu)先承租權應受司法保護　　基本案情　　原告郭玉昌與被告湖北省鄖縣東順汽車零部件廠(以下簡稱東順廠)于2001年2月27日簽訂了兩份租賃合同。合同約定，東順廠將其機加車間、備料車間、倉庫各一個及相關機器設備，以年租金4萬元，租賃給原告用于汽車配件加工，租期至2003年2月26日屆滿。2002年11月25日即合同到期前3個月，被告方以會議形式告知原告，合同到期后如需繼續(xù)承租，要參與下一輪租賃競爭。此后，原告曾3次向被告東順廠負責人表示愿意繼續(xù)承租。因租金價格、租賃期限未協(xié)商一致；沒有簽訂續(xù)租合同。2003年2月28日即合同到期后第二天，東順廠對外公開張貼“關于機加、備料車間及廠房設備招租事宜”，內容是，租賃期限3年，每年租金6萬元，招租期為7天，需承租的以此條件為基礎與東順廠負責人協(xié)商簽訂租賃合向；2003年3月9日，被告東順廠與另一被告王敏訂立租賃上述租賃物的合同，租賃期跟為4年，每年租金為55000元。被告東順廠方職工代表及被告王敏持新租賃合同以原告郭玉昌無權繼續(xù)使用租賃物為由，于當天將原告租賃車間、倉庫鎖撬壞，另外換鎖。原告郭玉昌訴至鄖縣人民法院，要求確認東順廠與王敏所簽租賃合同無效，保護其對東順廠車間，倉庫、設備在同等承租條件下的優(yōu)先承租權不受侵害?！　》制缫庖姟　”景冈趯徖磉^程中，對于原告提出的同等條件下優(yōu)先承租權應受到司法保護，存在兩種不同的意見。第一種意見認為，原告提出的優(yōu)先承租權無法律根據(jù)，保護了其優(yōu)先承租權是對出租人所有權的侵害與限制，出租人對租賃物享有所有權，租賃合同到期后，有權自主選擇承租人?！　〉诙N意見認為，按市場交易習慣，租期屆滿，原房繼續(xù)出租，且原承租人仍愿租用原房的，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先于其他承租人的承租權利。這樣做，有利于保護承租人的合法權益，有利于減少糾紛的發(fā)生，有利于維持現(xiàn)有經(jīng)濟關系的穩(wěn)定。從承租人對租賃物享有占有、使用、收益的權利和現(xiàn)實情況進行考慮，既然是繼續(xù)出租，承租人又以同等條件承租，對出租人利益并無損害，也不發(fā)生承租人搬遷設備、材料、更換廠址等情況，對保持租賃物原狀和充分發(fā)揮租賃物經(jīng)濟效益是有益的。所以保護承租人優(yōu)先承租權是合理的，也符合立法原旨。鄖縣人民法院采納了第二種意見，召集原告郭玉昌、被告東順廠、被告王敏調解，達成解除王敏與東順廠于2003年3月9日所簽訂的租賃合同，郭玉昌、王敏重新參加租賃競標的協(xié)議。最后，王敏以年租金9萬元，租期5年取得承租權，郭玉昌自覺退還租賃房屋及設備，另尋一處租賃經(jīng)營。郭玉昌、王敏各得其所，順利開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，東順廠也因此每年多收3．5萬元租金。　　探討分析　　1．優(yōu)先承租權的概念。優(yōu)先承租權是指租期屆滿后，原房繼續(xù)出租的，且原承租人仍愿租用原房的，在同等的租賃價格、租賃期限等條件下，原承租人有優(yōu)先于其他承租人的承租權。出租人應尊重承租人的優(yōu)先承租權，剝奪承租人的優(yōu)先權而與他人簽訂的房屋租賃合同應認定為無效?！　?．優(yōu)先承租權的法學理論根據(jù)。的確，優(yōu)先承租權尚沒有法律明文規(guī)定和司法解釋規(guī)定。但是，很多法學專家在《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)頒布后，依據(jù)法學原理、立法精神，所作的合同法條文釋義著作中，大多在對合同法第二百三十條關于房屋承租人的優(yōu)先購買權予以學理解釋后提出了優(yōu)先承租權這一概念，有的還附以典型案例加以闡釋。從本案的成功處理也可看出，保護房屋承租人的優(yōu)先承租權是公平合理的，也是群眾能夠認同接受的。　　合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！背凶馊说倪@一優(yōu)先購買權是基于其享有租賃權在先的事實，租賃權在本質上是承租人依房屋租賃合同所享有的一種法定請求權，具有債權的性質。合同法第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，即“買賣不破租賃”原則。該原則體現(xiàn)了租賃權的債權性質物權化。法律的這些規(guī)定，是從房屋承租人因合同關系的往往不穩(wěn)定而處于弱者的位置考慮，從法律角度加以平衡保護。因為承租人一旦失去住房，就會造成暫時的生產(chǎn)、生活困難。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條規(guī)定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，如果承租人搬遷確有困難，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋?！痹撘?guī)定也說明了這一問題。既然承租人享有出租人出賣出租房屋的優(yōu)先購買權，從而使租賃權與所有權重合，那么出租人在租期屆滿繼續(xù)出租房屋時，承租人享有同等條件下的優(yōu)先承租權是應有之意，也就是說優(yōu)先租的權利是從優(yōu)先買的權利中推理衍生而來，優(yōu)先買的權利應當包含優(yōu)先租的權利。承租人優(yōu)先購買權是一種法律直接規(guī)定的權利，則優(yōu)先承租權因其包含在優(yōu)先購買權之內，也是一種法定請求權，其存在及行使不以當事人的約定為前提?！　?．承租人優(yōu)先承租權的適用條件。依據(jù)合同法第二百三十條規(guī)定，承租人的優(yōu)先承租權只有符合下列條件時才能適用：　　(1)承租人和出租人之間有合法有效的房屋租賃合同在先，并實際履行完畢。如果租賃合同被確認無效或被撤銷，自無承租人優(yōu)先承租權之說。　　(2)租期屆滿后，原房繼續(xù)出租，且原承租人仍愿租用原房。如果租期屆滿，出租人收回自用或不再出租，承租人不能主張繼續(xù)承租。此外，如果房屋的共有人以同等條件提出承租，按物權優(yōu)于債權原理，承租人的優(yōu)先權應受限制。因為房屋的共有人對房屋享有一定的所有權?！　?3)優(yōu)先承租權的行使只限于租賃物為房屋或者類似于房屋的不動產(chǎn)。這是因為合同法第二百三十條明確規(guī)定優(yōu)先購買權的行使對象是租賃的房屋?！　?4)承租人的優(yōu)先承租權必須在出租人繼續(xù)出租房屋的同等條件下行使。所謂同等條件是指租金價格、租賃期限等主要條件相對平等。承租人享有優(yōu)先承租權是法律對租賃合同的雙方當事人進行利益平衡的表現(xiàn)。承租人只有在同等條件下才能享有優(yōu)先承租權符合公平合理原則。只有這樣，才能充分發(fā)揮租賃房屋的價值，既保護了出租人、承租人合法權益，又可以避免糾紛的發(fā)生?！　【捅景付裕谧赓U合同到期前3個月，出租人東順廠表達了到期后繼續(xù)競標招租的意愿，承租人郭玉昌也3次表示愿繼續(xù)承租。合同到期后，東順廠張貼了招租公告，公布租期為3年，年租金為6萬元，招租期限為7天，到期無人應租。在新的租賃合同未簽訂前，郭玉昌與東順廠之間形成了一種事實上的不定期租賃關系。東順廠的招租公告因其內容具體確定，應視為要約。承諾期限屆滿無人承諾應租，導致該要約失效。東順廠在與王敏簽訂的租賃合同中，把租金價格降為年5．5萬元，租期改為4年，實為變更了要約的內容。東順廠應當在與王敏訂立合同之前，將附有承諾期限的新的租賃條件以要約形式通知郭玉昌，郭玉昌若逾期不予承諾，東順廠再與王敏訂立租賃合同方為有效。因為這樣就保護了承租人同等條件下優(yōu)先承租權。當然，為了保護出租人的合法權益，保持生產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性，應當允許出租人在租期屆滿前發(fā)出新的招租要約，預先訂立新一輪租賃合同。只要注意保護承租人同等條件下優(yōu)先承租權即可。（摘自《中國人大》） ”　　需要注意的是，優(yōu)先承租權沒有直接的法律明文規(guī)定的支持，因此法院有可能不保護